GARANTIE FINANCIÈRE AGENT IMMOBILIER ET SYNDIC

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+ D’INFORMATIONS SUR LA GARANTIE FINANCIERE AGENT IMMOBILIER

Procédure et délai pour les clients en cas de défaillance du professionnel 

La garantie financière protégeant le client dans les situations de défaillance du professionnel n’entre en jeu que 3 jours après la publication par le garant d’un avis signalant la défaillance et la fin de la garantie dans un journal spécialisé publié dans le département abritant le siège de l’entreprise ou agence concernée. Les clients concernés par la garantie, attendant alors un reversement de leurs fonds, sont tous destinataires d’un avis de fin de garantie émis par le garant. Cet avis doit leur être envoyé par lettre recommandée. Sont ainsi pris en considération les clients ayant versé de l’argent au professionnel défaillant ou attendant un paiement. Le même avis de fin de garantie est également envoyé à la préfecture.
A compter de la date de réception de l’avis ou de la publication de l’avis les clients du professionnel de l’immobilier pouvant bénéficier de la garantie disposent de trois mois pour réclamer le versement des sommes concernées. Se manifester dans les délais est indispensable pour recevoir un remboursement. En effet, passée la période de trois mois suivant la réception de l’avis, toutes les demandes sont alors considérées comme étant irrecevables.

Les professionnels de l’immobilier

L’exercice des professions de l’immobilier est régi par la loi Hoguet du 2 juillet 1970. A ce titre, les professionnels de l’immobilier doivent être titulaires d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) territoriale. Cette carte valable pour une durée de 3 années peut porter différentes mentions : transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière, syndic de copropriété ou encore marchand de listes. Les 3 premières mentions sont cumulables.
Pour obtenir cette carte professionnelle, certaines conditions sont à remplir, notamment au niveau de l’assurance et de la garantie financière. Ainsi, il est obligatoire de détenir une assurance responsabilité civile professionnelle dont la souscription est à justifier par une attestation. Dans le cas où les professionnels de l’immobilier détiendraient des fonds, des effets ou valeurs pour leurs clients (par exemple un dépôt de garantie), une garantie financiere immobilier est également obligatoire. Les fonds, effets ou valeurs considérés ne tiennent, bien entendu, pas compte des rémunérations du professionnel ou de ses commissions. Comme pour toutes garanties financières, le garant du professionnel de l’immobilier peut être une banque, une compagnie d’assurance, un établissement de crédit, une organisation professionnelle ou encore la Caisse des dépôts.
Au sens strict du terme, l’agent immobilier joue le rôle d’intermédiaire dans les transactions immobilières entre propriétaire et acquéreur ou locataire. Il s’occupe alors de la vente et de la location de biens pour leurs propriétaires. Toutefois, il est très commun que le rôle de l’agent immobilier soit aussi un rôle de gestionnaire immobilier ou même dans certains cas de syndic de copropriété.
La mission d’un gestionnaire immobilier consiste en la gestion locative de biens immobiliers, qu’ils soient à usage de logements ou professionnels. Le propriétaire lui délègue ce service. Pour remplir son rôle le gestionnaire immobilier est en charge de la rédaction des baux et quittances, de la réalisation des états des lieux ou encore de l’encaissement des loyers.
Un syndic professionnel de copropriété peut être une société ou une personne physique. Son rôle est de représenter le syndicat de copropriété, c’est-à-dire l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, en effectuant la gestion administrative et financière.
La carte professionnelle de l’agent immobilier comprend alors la mention « transactions sur immeubles et fonds de commerce », la mention « gestion immobilière » concernant alors les gestionnaires immobiliers et la mention « syndic de copropriété » figurant bien entendu sur la carte professionnelle des syndics de copropriété.

Intérêt de la garantie financière agent immobilier

L’objectif général de la garantie financière agent immobilier est d’assurer aux clients du professionnel concerné que ses fonds lui seront remboursés en cas de défaillance du professionnel de l’immobilier. Les situations de défaillance peuvent être très diverses : fermeture de l’agence, cessation d’activité de l’entreprise, faillite ou bien même détournement de fonds. Les fonds concernés par la garantie pouvant être de différentes origines selon l’activité concernée, ainsi dans le cas des transactions, il peut s’agir d’un acompte remis lors de la signature d’un compromis de vente. La garantie financière gestion immobilière peut, quant à elle, concerner les dépôts de garantie et loyers. Dans les situations de défaillance financière du professionnel, le garant se substitue alors à celui-ci pour restituer les fonds qui ont été confiés au professionnel de l’immobilier. Le garant indemnise alors les clients lui-même, les valeurs concernées ne peuvent cependant être que celles qui étaient destinées à être utilisées pour le compte des clients. Ainsi ne rentrent pas dans le cadre de la garantie financière agent immobilier les rémunérations et commissions du professionnel.

Les obligations relatives aux assurances et à la garantie financiere immobilier

 Que le professionnel agisse en qualité d’agent immobilier, de syndic de copropriété, de gestionnaire immobilier ou bien qu’il cumule plusieurs de ces activités, il est dans l’obligation de souscrire à une assurance Responsabilité Civile Professionnelles (RC Pro). Celle-ci protège le professionnel des éventuelles conséquences financières d’un préjudice engendré par son activité, son matériel… Cela concerne notamment les préjudices liés à l’utilisation des locaux, les fautes professionnelles ou encore les employés. Sans responsabilité civile professionnelle, il est impossible d’obtenir la carte professionnelle nécessaire à l’exercice d’une profession immobilière.
Afin de répondre aux dispositions de la loi Hoguet (2 juillet 1970), l’obtention de la carte professionnelle est également conditionnée par la souscription d’une garantie financière. Toutefois, l’obtention d’une garantie financière agent immobilier n’est plus obligatoire dans certaines situations depuis le décret n°210-1707 du 30 décembre 2010. Cela n’est cependant valable que pour les agents immobiliers s’engageant sur l’honneur à ne pas détenir de fonds et donc à ne pas recevoir de sommes d’argent de la part de leurs clients en dehors de leur rémunération ou commission. Dans ce cas, il y a absence du risque couvert habituellement par la garantie financière agent immobilier, ce qui explique l’application du décret. Dans une telle situation, la carte professionnelle de l’agent immobilier portera l’indication « s’est engagé à ne pas percevoir de fonds ». De même, cela devra figurer dans les lieux d’accueil de la clientèle et être précisé au sein des divers documents commerciaux édités. Cela n’est alors pas valable dans le cas où les transactions sur immeubles et fonds de commerce ne sont pas les seules activités pour laquelle la carte est délivrée. La garantie financière pour la gestion immobilière et la garantie financière pour un syndic de copropriété sont en effet indispensables en raison de la réception ou détention de fonds, effets ou valeurs indispensable à ces activités.
Dans les situations où le professionnel est amené à détenir des fonds, qu’il se concentre sur une activité ou en cumule 2 à 3, l’objectif de la garantie financière agent immobilier est d’assurer les fonds détenus. Les clients du professionnel de l’immobilier bénéficient alors de l’assurance que leurs fonds leurs seront reversés si il le faut. La garantie financière agent immobilier peut être la garantie financière d’un syndic de copropriété ou la garantie financière gestion immobilière, il s’agit en fait du même type de caution pour tous. En prouvant la détention d’une telle garantie, le professionnel obtient alors une carte avec l’inscription « peut recevoir des fonds ».
Dans les locaux d’accueil des clients mais également sur les différents documents commerciaux utilisés, le nom du garant et ses coordonnées devront être précisés, tout comme le montant de la garantie financière de l’agent immobilier

Le fonctionnement de la garantie financière agent immobilier

L’existence de la garantie financière agent immobilier qui est requise doit être prouvée par un engagement écrit de la part du garant, il s’agit d’une attestation provisoire au moment de la demande de carte professionnelle. Le garant s’engage par ce document à rembourser les fonds, effets ou valeurs détenus par le professionnel si celui-ci est défaillant. Le garant peut alors être une compagnie d’assurance, un établissement de crédit, un établissement pouvant réaliser des opérations bancaires…
Qu’il s’agisse d’une garantie financiere pour une activité de transaction, d’une garantie financière syndic de copropriété ou d’une garantie financière gestion immobilière, le montant de la garantie financière agent immobilier est réglementé et doit alors être au moins égale à 110 000 €. Au cours des deux premières années d’exercice du professionnel, le montant de la garantie financière agent immobilier est réduit à un minimum de 30 000 €. Ce montant de la garantie financière agent immobilier dispose d’un seuil minimum car il doit être équivalent à l’intégralité de la somme d’argent dont le professionnel est redevable à tout moment.
Si le professionnel cumule plusieurs activités immobilières, chacune d’entre elles doit être couverte par une garantie financière. A titre d’exemple, un professionnel faisant à la fois la demande d’une carte professionnelle pour une activité de gestion immobilière et la demande d’une carte pour une activité de syndic de copropriété, il devra être couvert deux fois par la garantie financière agent immobilier. Il y en aura en fait une pour chaque activité.
Pour un professionnel bénéficiant d’une garantie financière, ou de plusieurs, certaines obligations sont à respecter dans l’exercice de son ou ses activités. Ces obligations sont relatives au traitement des fonds des clients. Ainsi, le professionnel se doit de consigner dans un registre prévu à cet effet l’ensemble des versements qu’il reçoit. De même pour chaque versement perçu de la part d’un client, le professionnel est tenu de lui fournir un reçu. Une copie de chaque reçu devant être conservée dans un carnet de reçus par le professionnel. Enfin, les fonds concernés doivent obligatoirement être versés sur un compte dédié à cela.
La prime à régler par le professionnel de l’immobilier pour bénéficier d’une garantie financière est variable. Son tarif dépend à la fois du chiffre d’affaires de la société concernée, des activités pratiquées, du montant de la garantie… De manière générale, la prime représente 0,5% du montant de la garantie financière agent immobilier.